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人民币贬值、棚改政策调整等四大悬念,楼市将走向何方
信息源:快资讯  2018/7/1 10:41:01    [ 字体: 字 ]
  市场瞬息万变。短短几天的功夫,中国楼市就冒出了四大悬念:人民币贬值、棚改政策调整、香港开征空置税、"新四限"。
  那么,这些悬念将如何影响后市?它们出现的背景是什么?
  一、人民币贬值
  前天(6月29日)一大早,就看到一个重大消息:人民币中间价报6.6166,下调206点,为2017年12月13日以来最低。
  近期贬值幅度的确比较大。在岸价近期曾创出了6.6390的新低。
  人民币贬值主要是两个原因:第一,美元加息,人民币没有跟随,还进行了定向降准;第二,两国的博弈。
  人民币贬值对楼市将构成什么影响?整体上是正面影响,因为人民币没有跟随美元加息,还释放了更多资金,官方也强调了要保证"流动性合理充裕"。贬值可以让中国房价在国际资产价格比较的时候,看起来没有那么离谱。
  但人民币贬值,对股市可能产生心理震撼,会加速股市下跌、寻底。
  人民币会破7吗?我的看法是,最好不要破。破了,意味着更多麻烦发生了。即便是破7,相信也不会"偏离"幅度太大。因为人家还有一顶"汇率操纵国"的帽子在手。
  二、棚改政策调整
  近期地产股大跌,跟棚改政策调整有很大关系。目前政策尚未完全明朗,但从公开报道看,思路是:逐步减少货币棚改的数量,增加实物安置的数量。
  棚改是国家既定的政策,也是拉大经济、改善民生的重要途径,未来几年的规划都已经公布,不会轻易"缩量"。但方式上,可能会减少刺激房价的"货币棚改"方式,增加"实物安置"的数量。
  实物安置,意味着政府统一在开发商那里采购房屋,用来安置棚户区居民。这有利于集体议价,控制房价上涨。还有利于保证"甲城"的棚改,  释放出来的购房需求100%留在"甲城",而不会跑到"乙城"。
  看起来,这种调整不利于一二线城市楼市获得"来自三四线城市的资金"。但如果三四线城市房价逐步趋稳,则民间热钱会回流一二线城市。整体而言,棚改新政更有利于大城市的楼市,而不利于三四线城市。
  有媒体称:现在是卖掉三四线城市房子,到一二线城市的"最后机会"。这样说有点极端,但中国城市化的趋势的确是:大城市化、城市群化。
从西安半年新增户籍人口50万、天津20小时30万人申请落户,就可以清晰地看到大城市的吸引力。因为只有在大城市,才有更多发展机遇,才有更好的教育、医疗等公共资源。大城市出手抢人,中小城市是没有抵抗能力的。
  未来如果中小城市楼市再次陷入冰冻,或许还会有"货币棚改",但政策的空间会越来越小。因为中国城镇化的人口蛋糕,已经快切分完毕了。投资资金择机离开三四线城市,拥抱一二线城市,显然是明智的。
  三、"空置税"会来吗?
  6月28日,香港政府决定将针对开发商征收"房屋空置税"。也就是说,如果开发商把房子建成后,空置超过1年,则需要缴纳"相当于同类房屋租金200%"的空置税。
  应该说,这个征收标准非常严厉了。但事实上,香港还不是针对空置房屋最严厉的地区。在法国,住宅空置逾1年须缴交楼价的10%为空置税,第2年增加到楼价的12.5%,第3年为15%。在荷兰,如果有房屋空置超过1年,将容许其他市民入住;在瑞典,政府有权征用空置单位廉租给无房家庭。
  由于私人房屋的"空置标准"很难界定,所以此次香港没有针对私人房屋动手,而只是对开发商"捂盘"动手。
  中国内地房屋空置也非常严重,据全国政协经济委员会副主任杨伟民(此前为中财办副主任)介绍:
  中央财办曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况进行了摸底调查,结果显示我国无论是城市、城镇还是乡村住宅的空置率都相当高,比日本高度老龄化老子化城市化的国家还要高。日本是13%,中国是多少我就先不说了,当然比日本要高。这很不正常,说明用来炒的房子还真不少。有关部门应该进行制订空置住宅标准,定期公布全国和各地的空置率引导预期。现在我们在频频的调控房地产市场,但底数不清,怎么调控,就像GDP不清楚你怎么调控,怎么进行宏观调控。
  改革农村宅基地制度,目前农村空置宅基地有3000万亩,相当于城市建成区总面积的37%,因为我国城市当中居住用地一般在城市建成区30%左右,比现有城市当中所有的住宅用地总量都要多,这是一种资源的极大浪费。
  通过杨伟民的表述,我们大致可以知道。中国最严重的住房空置出现在农村,空置宅基地面积已经超过了城市住宅的总占地面积。其次在中小城市也比较严重。至于住房矛盾真正非常紧张的大城市是多少?恐怕比中小城市会低一些的。原因很简单,大城市房价高、房租高,愿意房子空置的人一定会少一些。
  所以,如果在内地统一开征"空置税",对农村、中小城市打击将非常大。至于大城市,反而很容易解决。因为大城市的房子可以租出去,人口流失的中小城市无法租出去。这跟未来准备开征的"房地产税"有着高度的类似性--如果都开征房地产税,很多小城市经济会崩溃。
  在今年两会期间,中国社科院的专家在发布"2018年房地产蓝皮书"时,建议用"空置税"替代"房地产税"。那么,未来中国内地会开征"空置税"吗?估计难度比较大,因为标准很难制定,操作起来难度很大,解决不了人口持续流入的大城市的"房屋短缺"问题,反而会让中小城市很为难。
  香港为什么会在港币跟随美元加息的时候,突然出台系列调控楼市的政策?(除了空置税,还将调整资助房屋的定价机制,计划降低资助房屋的收入要求。)我猜跟"粤港澳大湾区"规划方案即将出台有很大关系。这个规划原来传闻是5月末出台,现在看来很有可能在7月1日香港回归纪念日公布。香港在这个时候收紧楼市,有提前防范"热钱利用利好炒楼"的意思。可以预见,随着大湾区利好降临,未来珠三角楼市调控也会进一步收紧。
  四、"新四限"逐渐成型
  随着西安、长沙、杭州出台新一轮楼市调控举措,四种新的"限购"措施似乎正在成为各地的标配。这就是:
  1、限制企业事业单位购买住宅(包括新房、二手房);
  2、限制离婚2-3年内的人士买房(防范假的"真离婚");
  3、限制新落户人士买房(要求社保年限或者落户年限,一般1到2年);
  4、限制随迁父母买房(一般要求落户2年以上才能买)。
  可以看出,上述"新四限"主要是为"限购"打补丁。
  起因是:近年来一批大城市(主要是省会城市)降低了落户门槛,人口持续涌入,等于大量发放了房票。
  以西安为例,半年就增加了50万户籍人口。假设这50万人里有三分之一是未成年人,那么也相当于半年发放了33万张"房票"(限购城市里,购买住房的资格)。
  而在大城市里,普遍出现了"住宅去化周期小于6个月"的情况。小于6个月,意味着"极度缺房",随时可能出现价格上涨。也就是说,由于去库存"用力过猛",大城市都面临住宅的"补库存"。
  但由于新房限价,开发商对于大城市的住宅项目,普遍不愿意"快速开发、快速销售"(三四线城市他们会这样),甚至拿地欲望都有所降低。所以,这时候政府就开始为限购"打补丁",希望把购房需求压下去,减缓楼市上涨压力。这同时也为未来保留购买力,为未来保留经济动能。
  至于限制"假离婚"和禁止企事业单位购买住宅,也与此有关。同时,也是为了顺应民意,降低社会焦虑。
  "新四限"可能会让部分城市房价陷入横盘期,甚至出现微跌。比如长沙由于政策比较严厉,房价可能出现调整。但长期看,恰恰说明这些城市吸引力大,房价趋势仍然上涨。
  总而言之,近期楼市突然冒出的诸多利空,都跟一件事有关:央行货币政策出现了显著转向,开始强调流动性的"合理充裕",甚至试图引导市场利率走低,而不是跟随美元加息。为了防止房价出现全面反弹,必然要出台一系列利空,对冲一下,防止大家形成一致性的"买房预期"。                     
责任编辑 :崔跃  

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