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人民币贬值成楼市负担:一线城市房价承压
信息源:中国证券报-中证网  2014/3/26 8:55:25    [ 字体: 字 ]

  人民币汇价“跳水” 房地产再吹“冷风”

  □本报记者 张敏

  日前,央行宣布扩大外汇市场人民币对美元汇率浮动幅度,人民币汇率波动广受关注。我国房地产业曾数次经历人民币贬值冲击,由于房地产市场总体呈现上升走势,人民币贬值的负面影响并未伤及楼市。但值得注意的是,人民币持续贬值会导致海外融资成本提高、外资炒作热情减退,这一逻辑没有改变。

  当前房地产企业对资金的需求量仍较庞大,且随着在港上市房企逐渐增多,海外融资比例不断提高,人民币贬值的影响正逐渐显现。更为重要的是,在三四线城市楼市供过于求、房地产市场陷入周期性低谷之时,人民币贬值正在变成楼市的负担。有业内人士表示,如果人民币长期贬值,将加速楼市泡沫的挤出,并导致部分区域房价下跌。

  一线城市房价承压

  自1998年我国启动房地产市场化改革以来,楼市经历过数次人民币贬值的冲击。但结合房地产市场走势来看,楼市的冷热与汇率波动并无直接相关性。在2011年的人民币贬值通道中,房地产市场便大幅上涨,丝毫未受影响。

  分析人士认为,影响房地产市场走势的因素较多,最主要的诱因在于货币投放量和市场供需关系。其中,前者与楼市的走势有着正相关性,后者则决定市场的波动幅度。此外,房地产调控政策也在很大程度上影响市场走向。相比之下,汇率波动只是影响楼市的次要因素。

  但值得注意的是,作为一项利空因素,人民币贬值在楼市向好时的影响微乎其微;但在房地产市场处于下行周期之时,人民币贬值的影响则不容忽视。且市场预期,此次人民币贬值或维持一段时间。

  张大伟表示,当前的房地产市场正处在下行周期中。2014年以来的数据显示,主要城市市场销售数据涨幅都有所放缓。总体来看,2014年及之后中国房地产市场分化将加剧,调整的趋势将愈加明显,大部分三四线城市将会出现供应过剩,房价下跌压力非常大,一二线城市也有可能出现调整。

  近期,国内楼市不断曝出利空消息,除三四线城市风险凸显之外,一二线城市部分楼盘也出现降价现象。部分房企因销售不理想而出现资金链紧绷的局面,浙江的个别企业甚至出现债务违约。

  在此背景下,张大伟认为,美联储QE退出、人民币贬值对中国房地产市场影响偏负面。巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张,甚至有可能出现违约。同时,美元走强后,热钱将流出中国市场,这会加剧房地产企业“钱荒”窘境,房地产市场将面临颓势,从而可能伤害中国经济。

  分析人士还强调,相比三四线城市供大于求的本质,热钱集中的一二线城市所受影响更大。“一旦人民币持续贬值,热钱就会流出,导致一线城市的房价受到压力。从2005年以来,人民币已经持续升值多年,房价也一直上涨,这些投机资金获利巨大,它们可能愿意以更低的价格退出。”

责任编辑 :张保国  

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